进京赶考4年，越秀北方区域不进则退

近期，越秀地产发布2024年年度业绩。

根据年报披露，2024年越秀地产实现营业收入864.4亿元，同比增加7.7%，实现归属股东净利润10.4亿元，同比下降了67.3%，毛利率较2023年同期收窄了4.8个百分点，降低至10.5%。

随着地产进入深度调整周期，越秀地产也难逃增收不增利的窘境。

销售方面，越秀地产2024年全年实现销售1145.4亿元，同比下降了19.4%。根据机构榜单数据，这一成绩也是首次进入了全国前10，位列第8位。

分区域来看，大湾区以 488.4亿元的销售额，贡献了42.7%的销售收入。华东地区实现了331.4亿元的合约销售，销售占比28.9%。

2024年，越秀的北方区域贡献了129.6亿元的销售额，占比11.3%。北方区域方面，其中北京贡献了87.3亿元的销售额。

2023年，越秀北方区域销售额同比增长123.8%，达到了129.9亿元，其中北京的销售额是79.3亿元。2022年，越秀在北方区域的销售额是58.05亿元，北京则只有1.36亿元。

拿地方面，2024年越秀在北京斩获了3宗地，新增了土地储备54万平方米。

北京，不相信“大吉”

在北京如果提到越秀，那就不得不提当年土拍市场上的“大吉”。也正是那个“大吉”纸袋，让越秀更为北京市场所熟知。

2023年6月，加盟越秀不久的董毅以一袭红衣加“大吉”纸袋，帮助越秀在海淀双新村杀出重围，斩获地块，也让越秀在北京开启了高端豪宅市场的大门。

项目后来案名确定为香山樾，但目前来看，去化情况并不是很理想。

据北京市规自委数据，该项目获批房源440套，目前已销售266套，网签去化率60.45%，成交均价方面，也从开盘首月的12.62w/㎡，一路走低到近期的11.98w/㎡。

不得不说，离开了广州大本营的越秀，在北京的日子似乎过得并不算太好。

早在2021年3月，越秀就首次进入北京。也许是对北京市场严重的缺乏了解，首次进京的越秀，居然选择了北京远郊区的怀柔板块。

当时，越秀与天恒以45.7亿元价格摘得了 北京市怀柔区棚改地块。

这个项目算是一个很大体量的项目，占地面积11.55万平方米，规划建筑面积21.17万平方米，容积率1.09。

该地块就是后来的越秀天恒怀山府项目。2021年11月取得销售许可，获批了852套房源，但截至目前，根据北京规自委数据，项目网签150套，去化率17.61%。网签均价更是从3.6w/㎡，一路走低到目前2.72w/㎡。

不过越秀也算是痛定思痛，之后在北京的土地市场谨慎了很多，很明智的选择了购房人气比较高的昌平区、石景山区。分别开发了越秀星樾、越秀天玥2个项目，以及参股的梧桐星宸。

越秀星樾、越秀天玥这两个项目先后在2023年4月、5月取证，接近2年的时间，去化率情况虽然没有如期清盘，但也都进入了尾盘阶段。

其中石景山的越秀天玥，目前去化率86.74%，还剩余57套房源尚未网签；位于昌平区的越秀星樾，目前去化率82.48%，还剩余138套房源尚未网签。

从过往的网签记录来看，这两个项目在2024年年末一度通过降价的方式，才换来了一些成交去化。

而参股的梧桐星宸项目，2023年12月获批978套房源，截至目前网签674套，去化率接近70%，网签价格方面，从2024年2月的5.16w/㎡，走低到目前的4.80w/㎡。

2024年末，越秀再一次回到北京土拍市场，再一次回到他最熟悉的海淀。

进入2025年3月末，海淀的两个项目先后开盘。

其中，和樾望云项目开盘取得了非常不错的战绩，去化率已经拉升到了75%网签均价也有10.55w/㎡。更值得一提的是，几乎3天走完全部网签，也一度成为北京新房市场一段佳话。

而越秀参与的另一个项目和樾玉鸣，也许是没有及时网签，也许是其他什么原因，截至发稿时，可以查询到的去化率只有17.34%，网签了77套房源，网签均价10.49w/㎡。

当然了，这俩项目越秀是合作开发，最后的收益分成，还是要看股权比例，尤其是和樾玉鸣。

此外，越秀+未来科学城在昌平区合作开发的开发的越秀·星耀未来项目近期也取证，回到刚需群体最多的昌平区，越秀能否打一个翻身仗？

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