中指研究院：城镇住房需求仍有稳定规模“十五五”全国城镇住房需求总量约为4

3月26日，中指研究院在北京发布《2026中国房地产百强企业研究报告》《2026中国商业地产百强企业研究报告》《2026中国住房租赁企业研究报告》《生存为本，发展为要——市场调整期中国房地产企业破局之道》专题附报告。

《2026中国房地产百强企业研究报告》显示，2025年全国房地产市场仍在调整，百强企业销售业绩持续下降。百强企业销售表现分化，三成企业聚焦核心城市布局，全力推进“好房子”建设，坚持精准投资，市场地位相对稳固，部分企业经营稳定性偏弱，百强企业洗牌或将持续。

报告数据显示，2025年，百强房企销售总额、销售面积分别为32605.2亿元、14857.9万平方米。

报告指出，2026年，我国房地产行业重塑与模式重构仍在过程之中，行业发展正从规模扩张、高杠杆转向以生存为基础、以高质量发展为核心的阶段。

长期来看，“十五五”期间，城镇住房需求仍有稳定规模，“十五五”全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，其中，核心城市人口吸引力仍突出，改善性需求成为增量市场核心驱动力。城市更新与运营服务，带来存量市场发展契机。“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造、老旧街区改造、老旧厂房改造、城市基础设施更新改造等城市更新重点任务，涉及直接投资规模巨大。在房地产行业全面进入存量时代的背景下，专业运营与品质服务已成为房企突破开发业务天花板、挖掘存量资产价值的核心引擎。

《2026中国商业地产百强企业研究报告》显示，2025年，商业地产百强代表企业拓展以轻资产输出为主，运营聚焦提质增效，部分头部企业项目出租率及租金收入保持平稳，但整体经营压力不减。

行业从规模增长转向存量精耕，商业地产百强代表企业对拿地开发普遍持谨慎态度，转而以轻资产模式作为主要拓展手段。同时，部分企业通过出售商办项目优化资产负债结构，聚焦核心运营能力建设。

2026年，随着扩内需、提振消费政策继续发力，消费市场有望延续稳步增长态势，但短期内商铺及写字楼市场仍面临供大于求、租金下行的压力。面对存量竞争加剧、消费需求日趋多元的挑战，企业应聚焦运营水平和资管能力提升，坚持稳健经营的同时把握不动产金融机遇实现可持续发展。

《2026中国住房租赁企业研究报告》显示，“十四五”时期，在保障性租赁住房政策推动下，我国住房租赁行业迎来了快速发展阶段，市场环境、供需格局与竞争逻辑均发生显著变化。2026年是“十五五”规划的开局之年，《“十五五”规划纲要》明确提出要“规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业”，标志着住房租赁市场正式从“规模竞赛”迈入“专业比拼”的新阶段，这一转变对长租企业的综合运营能力与可持续发展能力提出了更高要求。

各类市场主体基于自身资源禀赋形成了差异化的发展策略:地方国企依托资源与信用优势，在收储转租、人才公寓建设等方面持续发力，并不断优化运营管理能力，补齐短板；部分民营企业经营则面临一定压力，发展策略更趋稳健，聚焦风险管控，加快向轻资产托管模式转型，由规模竞争转向细分赛道深耕。2025年，TOP30企业开业房源规模实现稳步提升，未来行业整体仍具备增长空间。

展望未来，短期内受保租房集中入市、居民收入预期尚未完全修复、租户对租金敏感度提升等因素影响，市场竞争预计将继续加剧。中长期来看，我国住房租赁市场需求支撑依然稳固，新市民、青年人等群体的刚性居住需求有望持续释放，居住消费升级亦将带动品质化、改善型租赁需求稳步增长。未来行业竞争核心将进一步从规模扩张转向质量提升，精细化运营能力与多元化服务水平将成为企业穿越周期、实现可持续发展的关键。

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