两部门改革完善房地产信贷制度个人住房贷款期限延长至最长40年

中国人民银行消息，8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。中国人民银行有关部门负责人在答记者问时表示，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

给予银行债务重组更大自主权

随着近年来房屋建筑标准提高、施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有大量装修、绿化等工程量，前期个人住房贷款“封顶放款”要求已偏早，一旦已售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。

针对上述现象，着眼于维护购房人合法权益，《意见》明确，延后个人住房贷款发放时点。所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

在个人住房贷款发放和还款方面，为适应经济社会发展需要，《意见》提出，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长不超过40年，合理提升购房人的贷款能力，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定。

此外，《意见》提出，加强与开发贷款的衔接，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。对实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；对实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

建立开发贷款主办银行制度

关于房地产开发贷款，《意见》提出，按照支持与规范并重的导向，建立开发贷款主办银行制度，推动主办银行发挥自身专业优势，为项目开发建设提供合理信贷支持。

从过去的情况看，专家表示，在预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍，开发贷款实际使用周期偏短、资金封闭管理难以落实，支持项目建成完工的作用有所弱化。

对此，《意见》明确，在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。

具体而言，项目公司应在主办银行开立资金账户。《意见》明确，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行，项目存续期间，除按规定要求监管的预售资金、定金等外，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目预售资金监管账户和定金账户应按住建部门相关规定在主办银行开立。

在期限方面，对于主办银行单独或牵头发放的开发贷款，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目原则上不超过5年，最长不超过7年。

专家表示，此前开发贷款期限一般在3年左右，此次延长贷款期限后，可与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，也是为了更好地配合商品住房销售制度改革。

此外，主办银行对项目资金进行封闭管理。主办银行和资金账户在开发贷款结清前原则上不得变更，在确保资金专款专用的同时，更高效地满足项目开发建设的融资需求。《意见》还明确，项目公司对外负债、投资等影响金融债务安全的重大事项，应事先告知主办银行。

为适应房地产市场供求关系和发展阶段变化，《意见》中设置了“兜底条款”，明确“中国人民银行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种”，未来两部门可结合实际增设贷款品种。

丰富宏观审慎管理工具箱

围绕建立覆盖全面的宏观审慎管理体系，《意见》专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，从丰富宏观审慎管理工具箱、加强宏观审慎评估、改革完善统计监测体系等三方面予以明确。

具体看，在丰富宏观审慎管理工具箱方面，《意见》明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，同时明确由中国人民银行根据市场形势、金融机构风险情况、系统性金融风险状况等，会同相关部门建立其他房地产金融逆周期调节机制。

同时，《意见》要求，加强宏观审慎评估。作为开展逆周期调节的基础，中国人民银行对银行业金融机构房地产信贷业务开展宏观审慎监测评估，根据监测评估结果，可会同相关部门调整适用的宏观审慎管理工具参数。

此外，关于改革完善统计监测体系，《意见》明确，中国人民银行会同金融监管部门针对房地产发展新模式需要，改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测，全面、准确反映房地产金融形势。

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